Hace 15 años, en pleno estallido de la burbuja inmobiliaria, el mercado del ladrillo en Valladolid estaba marcado por un equilibrio entre las ventas de viviendas nuevas y las de segunda mano. Con una ligera ventaja de las segundas, aunque siempre lejos de posiciones dominantes. Sin embargo, esa crisis se llevó por delante a muchas empresas y dejó prácticamente parado el sector de la construcción, lo que provocó un descenso de la oferta que, obviamente, se notó posteriormente en el mercado. Si en 2009 las ventas de viviendas usadas fueron el 49,9%, ese porcentaje subió hasta el 61,6% en 2013 y siguió su escalada hasta estar siempre por encima del 80% entre 2016 y 2020.

El radical descenso de la oferta y la precaria situación de muchas familias tras la crisis de 2007 hizo que las viviendas de segunda mano se convirtieran en la opción de la inmensa mayoría de los compradores. No obstante, el año de la pandemia se convirtió en un nuevo punto de inflexión. La paralización de parte de la economía no afectó a la construcción con la misma contundencia que a otros sectores, aunque sí que lo hizo, por ejemplo, la subida del precio de los materiales como consecuencia del conflicto en Ucrania. 

Con todo, poco a poco las grúas volvieron a formar parte del paisaje y la oferta empezó a crecer y a dinamizar el mercado. En 2021, por primera vez en siete años, se vendieron más de mil viviendas nuevas en Valladolid. Concretamente, 1.222, que pasaron a ser 1.262 en 2022 y que el año pasado se dispararon hasta las 1.685, casi el 30% de las 5.784 vendidas. Desde el año 2011 no se vendían tantas viviendas nuevas en la provincia y desde 2014 la obra nueva no tenía una cuota de mercado tan alta.

Hay factores que contribuyen a este crecimiento. Por ejemplo, el incremento de los precios de los alquileres. Según la estadística de valor tasado del Ministerio Transportes y Movilidad Sostenible, el precio medio de venta en Valladolid ha subido un 4,9% desde que empezó la pandemia hasta finales del año pasado, para situar el metro cuadrado en 1.709 euros. En cambio, según la web Idealista, entre marzo de 2020 y el mismo mes de este año, la subida del alquiler fue del 13,4%, casi el triple.

Los datos del Ministerio también reflejan cómo el sector de la construcción ha recuperado la actividad después del desierto atravesado con la explosión de la burbuja inmobiliaria. Entre 2013 y 2018 en Valladolid nunca se superaron las 500 viviendas terminadas por año. Sin embargo, ese indicados ha ido creciendo desde entonces hasta llegar a casi 1.400 finalizadas el año pasado. Y puede que sigan siendo pocas. Al menos eso es lo que señala el Banco de España en un reciente informe en el que estima que el país tiene un déficit de 600.000 viviendas nuevas.

En el último trimestre

El presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Valladolid (Aspriva), Gonzalo Jolín, reconoce que 2023 «fue un buen año» para la venta de vivienda nueva, aunque la mejoría se concentró en el último trimestre y ha continuado en la primera parte del presente ejercicio. Se trata de un «fenómeno nacional» que está alentado por la bajada de los tipos de interés. El Euríbor se sitúa actualmente en el 3,7%, lejos del 4,1% de octubre del año pasado. Aunque todavía está muy por encima de los niveles de 2021, las previsiones de que este indicador siga bajando hasta el 2,5% en 2025 han animado a muchos potenciales compradores a dar el paso. Además, Jolín señala que las entidades financieras están ofreciendo hipotecas fijas con intereses «muy por debajo» del Euríbor. El representante de los promotores incide también en la importancia del incremento del precio del alquiler. Esto, unido a una Ley de Vivienda que él considera que «ha afectado a la confianza del arrendador», ha provocado que haya propietarios que saquen su vivienda de este mercado y la pongan a la venta, mientras que algunos arrendatarios que se lo han podido permitir han pasado del alquiler a la compra.

Jolín sostiene que hay tres puntos de la capital que concentran la mayor parte de la oferta de vivienda nueva. Uno es El Peral, con un importante presencia de inmuebles de lujo. Otra de la zona es el nuevo barrio de Cuarteles de Farnesio, en el entono de Las Delicias, donde está previsto que se levanten 837 viviendas y que está en proceso de urbanización y concesión de licencias de construcción. La tercera zona más dinámica es la prolongación de Puente Jardín, que cuando se empezó a acometer, en 2019, contemplaba más de 700 nuevas viviendas, aunque no todas ellas siguen en el mercado, dado que algunas promociones están terminadas y comercializadas desde hace tiempo. ¿Hay demanda para absorber toda esta oferta? «Ahora mismo, sí», contesta seguro Jolín.

La consultora inmobiliaria Activum Real Estate Consulting presentó hace poco más de un mes un estudio sobre el volumen de viviendas que ofrecen actualmente las principales promotoras en España. Son casi 51.000 que se concentran, sobre todo, en Madrid, Málaga, Barcelona y Sevilla. Estas grandes empresas tienen 17 promociones a la venta en Valladolid, pero, en un estudio más detallado elaborado para El Día de Valladolid, Activum señala que hay aproximadamente 2.000 viviendas nuevas en venta en la capital distribuidas 43 promociones de 24 empresas diferentes.

El presidente de la Asociación Vallisoletana de Empresarios de la Construcción (Aveco), Alberto López, reconoce que el sector está «en la última fase de recuperación de la crisis» y que «se están empezando a vender viviendas con normalidad». Una situación que le hace ser optimista: «La ciudad no va mal». Con todo, reconoce que todavía hay amenazas, como el incremento de los precios de los materiales. «Están subiendo y no van a parar de hacerlo», vaticina. Aparte, estas empresas sufren dificultad para encontrar trabajadores, lo que ha hecho que los costes de la mano de obra, según él, se incrementen por la competencia entre empresas para incorporar personal. La mano de obra actual está «envejecida» y precisa de relevo generacional, dice el presidente de los constructores, quien dice echar de menos el reconocimiento social que esta profesión tenía en España en otras épocas.